泰国地产的罗生门
我在2016年底来到普吉岛的时候，必然考虑的是租房，而且是网上先租好了。
这也让我吃了些药，并非中介和房东不好，都是不错的人，只是这样一栋价格超过邻居租金两倍的房子，在一个开放式本地人社区里，完全不合时宜。
贵有贵的道理，是因为房东扩建成原来二倍的大小。
但是大家都明白，居住在同一个维度的环境，才会与房价匹配。
我们与邻居相处甚好，暂时就没考虑再搬。后来我非常好的朋友们，都是在这个开放式社区认识的。
然而房屋本身的品质是有问题的，空调声音大，两个厨房大二无用，厅大却不规则，因为是改建的。房子处于社区中间环形路口，夜晚常有摩托车发着爆燃的声音呼啸而过，街狗众多，一只叫引发此起彼伏的叫声，早晨六点浩荡的宣礼声，吵得妻子难以休息好。
她说要买房。
所以我们去周边走了一圈，选了一个小区，是联排别墅。
我一开始就知道外国人是不能买带土地得房子，因为2017年我在普吉岛老镇闲逛，当时没有开发，看到一个门面房卖大约30万人民币的价格。我走过许多古镇，知道这种古镇早晚会发展成旅游业中心，所以心动了。一打听，发现外国人不能买带土地的房子，放弃了。后来这个门面房涨到500万人民币。
在买联排别墅的时候，我当然了解这点，不过我此时已经在代理公寓，知道一些房产业规则了，就买了30+30+30年的使用权。
其实我知道后面两个30年有瑕疵，因为泰国政府只对第一个三十年收契税。后面的两个三十年是用合约来约定的，基于商法。有些人用公司买永久产权，就基于公司法。
对于我来说，帮我锁定后面60年权益的是合约，前面30年完全没有问题。
我对妻子说，哪怕最后只有30年，也是没关系的，当时的租售比是4-5%之间。
俄乌战争后涨到14%，后来又落回到8-9%，也就是这个房子11年回本了。
我们代理了公寓项目，不过后来也卖了些别墅，客人都很满意，可能就是一个原因：租售比太香了。
公寓是永久产权，泰国法律规定一个楼盘里49%的可以出售给外国人。后来柬埔寨等地都是学习这条法律。
剩下的也是出售租赁产权，30+30+30年。
我后来又买了一个公寓，也是签的三个三十年租赁产权。不是不可以买永久产权，完全是因为没有必要。90年后，我们在星空那一处看着地球，都不知道。
好吧，这是个玩笑，其实是永久产权必须要从海外汇款进来，我当时的额度用超了，而租赁产权不需要，我也不在乎。
在给买家的推介里，我把泰国地产所有的优劣都讲了，这使得我的销售远远低于其他公寓代理。
又因为我不肯帮客户负责购房款离开国内的事情，又丢失了有意向客户的90%。
开发商也曾批评我，说他们所有的代理商都会帮客人解决资金问题。
我笑笑。
我对金钱的渴望不大，对风险非常厌恶，否则我就不会放弃国内咨询业务和关闭基金了。
等到我前两年回去，风闻跳楼的跳楼，跑路的跑路，进监狱的进监狱。
这是题外话。
我手上很多接受了公寓的客人，基本上理解了我说的泰国地产，对外国人来说，属于垃圾债，有打破刚兑的风险，但是权益很高。
而公寓的风险，在于不能交房烂尾。因为泰国的地产投资门槛非常低，几乎稍微有点钱的人，都能进入开发。但是并不是所有的人都能完工。
这也导致我选择的公寓开发商非常少。
一开始我就看了数十家公司，最终只和一两家合作。
轻易的能进入开发，也导致后来很多投资商习惯性的进入别墅开发，因为成本低，审批手续简单。
别墅的租售比收益更高于公寓。
我曾经去过曼谷和清迈，朋友推荐了几家开发商。
我在清迈拜访了一家有9个项目的开发商，他们是带回租业务的，也是就是卖掉房子后，再从客人手里回租运营。我在工地心算了一下他们的回报率，认为无法支撑这样的扩张。就放弃了合作。
过了半年，该公司暴雷倒闭。
当地有个上海的小伙子，清迈大学毕业，做了九年的代理，做的非常好，但是在我去拜访的时候，也有整整三个月睡不好觉，因为他代理的一个楼盘暴雷了，开发商已经封顶了，居然跑路了。但他是二级代理，一级代理实力雄厚，承担了客户的损失。
我也知道了清迈的一些运营规则，清迈比普吉岛宽松的多，客户可以直接在售楼处拉卡付款。
普吉岛非常严苛，国土局要求必须看到海外汇入款项的资金证明。
过了几年，有朋友在朋友圈跟我们聊天，说野夫在清迈开发了一个院子，自己几个朋友买一块地自己开发。他很心动。
我其实也很心动。
抱团养老这种事，自己买一块地，几个好友，这种事想想也令人舒心。
于是我问，要不要一起。
他们不坚决，我也不坚决。
因为我一向随遇而安，就放弃了。
后来又去攀牙看了个农场，问几个朋友众筹，这就是生活方式了，完全没有赚钱的可能。12个人家买一个农场，各自都想过来住一两个月就行了。
结果有人威胁要去泰国政府举报---外国人不能从事农业，其实我们只是一种居住的方式。这位老读者可能有心理问题，说是要拯救我，才去举报。
弄得我们十几个朋友哭笑不得，不想纠缠这种麻烦，只好放弃。
野夫的事情一出来，我观看了各方的说辞，就庆幸当初没有搞了。
朋友之交还是淡如水比较好，牵扯到利益是很复杂的，再牵扯到合规的问题，就更麻烦。
看上去抱团居住很好，实际上很多麻烦事。
我恰好又看到一个国内一群朋友抱团养老，在郊区包了个院子，住了几年，分道扬镳，多年老友吵得割袍断义。
无他，只是因为各自性格不同，又因为朋友义气，对社区义务没有说清楚，该负责值日的行为，该承担的共同费用，责权不明晰，一二再而三的有分歧，最终就日积月累，矛盾越来越多。
由此大家就明白，好友之间，要有边界感，宁肯在附近经商业化的路径，选择附近独居，然后日常约饭拜访，朋友关系就很长久了。
我有年去北京，在一个不熟的人家吃饭，朋友带我去的。他们那里几个，就楼上楼下，房子租在一起，主要就是舍不得朋友，但没有利益关系，没有日常相处的凑合。
再说回到泰国地产开发，这里开发商不是那么好做的。
似乎门槛低。
中间的合规问题，咱不说了，你只要遵守泰国建筑法规，严格通过环评，拿到建筑许可证，做完验收符合规范，就能拿到房本。
主要的开发难度在建筑商。
这里要找到合适的建筑商非常难，就类似你在国内找装修公司，通常都会吃药和抱怨一样。
外国人语言不通，关系不够，建筑商偷工减料的，半路涨价的，拖工期的，半途跑路的，最后做出来货不对板的。
别说野夫一个外行，就连国内开放商过来都会吃药，一路付学费，最后不得不妥协，一方面继续寻找好的建筑商，一方面忍受拖工涨价，但是能保质保量完成就好了。
很多老中开发完一个项目，脱了一层皮，感叹说再也不他妈的开发了。
我认识的所有的外国代理商和开发商，都交了几年的学费。
大家明白了吧。
我开始时也想做开发，妻子说你是个读书人，别去搞这个，搞不定的，老老实实做代理吧。
老夫老妻都会接受对方一些意见，以避免不开心。
我年轻时执拗，；老了就听一听妻子说的。
于是就从泰国地产业这个罗生门里云随波逐流，没有赚大钱，也没有惹麻烦。
归根结底，我觉得野夫老师的主要问题是没娶老婆。